南昌市業主大會指導規程
第一條(tiao) 為規(gui)范業(ye)(ye)主大(da)會、業(ye)(ye)主委(wei)員會的活動，維護(hu)業(ye)(ye)主的合(he)法權益(yi)，根據《中華人民共和(he)國(guo)物權法》、國(guo)務院《物業(ye)(ye)管理條(tiao)例》、建設部《業(ye)(ye)主大(da)會規(gui)程(cheng)》的有關規(gui)定,結合(he)本市(shi)實(shi)際,制(zhi)定本規(gui)程(cheng)。
第二條 本(ben)市行政區域內業主(zhu)大會(hui)、業主(zhu)委(wei)員會(hui)的(de)成立及其活動適用本(ben)規程(cheng)。
第三條(tiao) 業主(zhu)為(wei)物(wu)業所(suo)(suo)有人(ren)，以不動產(chan)(chan)登記(ji)簿或房(fang)產(chan)(chan)權(quan)屬(shu)證為(wei)準。兩個以上所(suo)(suo)有權(quan)人(ren)，應(ying)自(zi)行確定(ding)并書面委托(tuo)一名投票人(ren)。
暫未辦理產權(quan)登記，但物業所(suo)有人實(shi)際已占有使用(yong)的，享有同樣已獲房(fang)產權(quan)屬登記業主的權(quan)利，并承擔其相應(ying)義務(wu)。
業(ye)主(zhu)大(da)會是由同一(yi)物(wu)業(ye)管(guan)理區域(yu)的(de)全體(ti)業(ye)主(zhu)組成，代表全體(ti)業(ye)主(zhu)的(de)合法權利，履行(xing)義務；
業主(zhu)委員會是(shi)業主(zhu)大會的(de)執(zhi)行(xing)機構，由業主(zhu)大會依法(fa)選舉產生(sheng)，為非法(fa)人(ren)組織。
第四(si)條 業主大會和業主委員會活動的指導、監督工作遵循(xun)行政區劃和屬地管理原則。
各(ge)區(qu)、縣房(fang)(fang)產(chan)行政(zheng)主(zhu)管部門（以(yi)下簡稱區(qu)、縣房(fang)(fang)管部門）指導、協助轄區(qu)內業(ye)主(zhu)大會、業(ye)主(zhu)委員(yuan)會的組建、換屆以(yi)及備案(an)工作，負(fu)責業(ye)主(zhu)大會和業(ye)主(zhu)委員(yuan)會日常活動(dong)的具體業(ye)務指導和監督。
街道辦事(shi)處、鄉鎮人(ren)民政(zheng)府在(zai)區、縣(xian)房(fang)管部門的業(ye)務指(zhi)導下，負責組織本(ben)轄區內業(ye)主(zhu)大會的成立(li)和業(ye)主(zhu)委員(yuan)會的組建及換(huan)屆工作(zuo)，對轄區內業(ye)主(zhu)大會、業(ye)主(zhu)委員(yuan)會的活動進行指(zhi)導、監督，協(xie)調處理物業(ye)管理與(yu)社區管理的關系。
社區(qu)居(家)委(wei)會(hui)(以下簡稱居委(wei)會(hui))指(zhi)(zhi)派專人負責對轄區(qu)內(nei)業主大(da)會(hui)、業主委(wei)員會(hui)的指(zhi)(zhi)導(dao)、協調和監督，負責派員參加業主大(da)會(hui)籌備組及參與業主大(da)會(hui)會(hui)議全過程的指(zhi)(zhi)導(dao)監督。
第五條(tiao) 建立住(zhu)宅小(xiao)區物業(ye)管理(li)聯席會(hui)議制(zhi)度。
聯席會議負責協(xie)調物業管理(li)與(yu)社區建設(she)之間的關系，協(xie)調、處理(li)業主委員會（或業主）與(yu)物業服務企(qi)業（或房地產開發企(qi)業）、業主委員會與(yu)業主之間的糾紛投(tou)訴(su)。
聯(lian)席(xi)會議由所在街(jie)道辦事處(chu)、鄉鎮(zhen)人民政府牽頭，區、縣房管(guan)(guan)、城管(guan)(guan)執法(fa)、公安派出(chu)所、居委會、業(ye)主委員會和物業(ye)服務企(qi)業(ye)組(zu)成。
第六(liu)條 居(ju)委(wei)會應(ying)當將住(zhu)宅小區業主大(da)會、業主委(wei)員會活動的指(zhi)導(dao)、監(jian)督工作(zuo)納入(ru)年度(du)考核。
第七(qi)條(tiao) 市、區、縣(xian)房管(guan)部門(men)應當(dang)建立(li)培(pei)訓(xun)制(zhi)度，組織(zhi)居委(wei)會、業主委(wei)員會相關人員進行物業管(guan)理(li)業務(wu)和有(you)關法規(gui)政策培(pei)訓(xun)。
第(di)八條(tiao) 業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)、業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)員會(hui)應當配合(he)公(gong)安機(ji)關(guan)、居委(wei)會(hui)和物業(ye)(ye)服務企業(ye)(ye)，共同(tong)做好維護(hu)物業(ye)(ye)管(guan)理區域內的社會(hui)治安綜合(he)治理等相關(guan)工作。
業主大(da)會(hui)、業主委員會(hui)應當積極配合居(ju)委會(hui)依法履行自治管理職責(ze)，支持居(ju)委會(hui)開(kai)展工作，接受居(ju)委會(hui)的指導、監督。
第九條(tiao) 業主(zhu)大(da)會、業主(zhu)委員(yuan)會作出的(de)決定違反法(fa)律、法(fa)規的(de)，物業所在地(di)的(de)區、縣房管部門或者街道辦(ban)事處、鄉鎮人民政(zheng)府(fu)應當責令限期改(gai)正或者撤(che)銷(xiao)其決定，并通告全(quan)體業主(zhu)。
第二章 業主大會
第十條 業(ye)主(zhu)大會由物業(ye)管理(li)區域內全(quan)體業(ye)主(zhu)組成(cheng)，一個物業(ye)管理(li)區域只能成(cheng)立(li)一個業(ye)主(zhu)大會。
只有一個業主(zhu)(zhu)(zhu)，或者(zhe)業主(zhu)(zhu)(zhu)人數少于10人且經(jing)全體業主(zhu)(zhu)(zhu)一致同(tong)意決定不成立業主(zhu)(zhu)(zhu)大會的，由業主(zhu)(zhu)(zhu)共同(tong)履(lv)行業主(zhu)(zhu)(zhu)大會、業主(zhu)(zhu)(zhu)委(wei)員會職責。
業主(zhu)大會(hui)應當(dang)設立業主(zhu)委員會(hui)作(zuo)為常(chang)設執行機(ji)構。
第十一條 區(qu)、縣房管(guan)部門負(fu)責(ze)劃分物業管(guan)理區(qu)域。
物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)區(qu)(qu)(qu)域(yu)劃(hua)分的(de)范(fan)圍(wei)，原(yuan)則上按(an)物(wu)業(ye)(ye)(ye)建設(she)(she)的(de)宗(zong)地紅線(xian)圖或者(zhe)用地批準的(de)范(fan)圍(wei)確(que)定。老城(cheng)(cheng)舊(jiu)住宅區(qu)(qu)(qu)實(shi)行封閉式管(guan)(guan)理(li)的(de)，按(an)封閉區(qu)(qu)(qu)域(yu)劃(hua)分；分散建設(she)(she)未實(shi)施(shi)物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)的(de)區(qu)(qu)(qu)域(yu)劃(hua)分，則應(ying)當充分尊重業(ye)(ye)(ye)主意見，綜合考慮城(cheng)(cheng)市規劃(hua)、物(wu)業(ye)(ye)(ye)共用設(she)(she)施(shi)設(she)(she)備、物(wu)業(ye)(ye)(ye)規模、物(wu)業(ye)(ye)(ye)性(xing)質、社區(qu)(qu)(qu)建設(she)(she)等因(yin)素。分期(qi)開發(fa)的(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)，按(an)分期(qi)開發(fa)的(de)區(qu)(qu)(qu)域(yu)臨時劃(hua)分。
鼓勵多個(ge)規(gui)模較小的物(wu)業管理區域(yu)(yu)合并成(cheng)為一個(ge)物(wu)業管理區域(yu)(yu)。
第十二條 下列事項由業主共同決定：
（一）選舉業主委員會或更換業主委員會成員；
（二）制訂和修改《管理規約》和《業主大會議事規則》；
（三）選聘、解聘物業服務企業；
（四）決定對物業管理區域內共有部位共有設施的維修、設備更新等費用的分攤；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同(tong)管理權利的其(qi)他(ta)重大事項。
第十(shi)(shi)三(san)條 業(ye)主(zhu)大(da)會決定本規(gui)程第十(shi)(shi)一條第（五）項和(he)第（六）項的(de)(de)(de)事項，應當經專有(you)部分占建筑物總(zong)面(mian)積(ji)2/3以(yi)上(shang)(shang)的(de)(de)(de)業(ye)主(zhu)且占總(zong)人數2/3以(yi)上(shang)(shang)的(de)(de)(de)業(ye)主(zhu)同意；決定本規(gui)程第十(shi)(shi)一條的(de)(de)(de)其他事項，應當經專有(you)部分占建筑物總(zong)面(mian)積(ji)過半(ban)數的(de)(de)(de)業(ye)主(zhu)且占總(zong)人數過半(ban)數的(de)(de)(de)業(ye)主(zhu)同意。
第十四條 在一個(ge)物(wu)業(ye)(ye)管理區域中，物(wu)業(ye)(ye)入住率(lv)和(he)出(chu)售率(lv)達到百分(fen)之五十以(yi)上(shang)，或者首套房屋交付(fu)使用滿2年的(de)，經百分(fen)之十以(yi)上(shang)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)和(he)建設單(dan)(dan)位書面(mian)提(ti)議，可以(yi)成立(li)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委員(yuan)會(hui)，建設單(dan)(dan)位和(he)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)代(dai)(dai)表(biao)應向物(wu)業(ye)(ye)所在地的(de)街道辦事處、鄉(xiang)鎮(zhen)人民(min)政府和(he)區、縣房管部門(men)提(ti)出(chu)成立(li)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)籌(chou)備組的(de)申請（建設單(dan)(dan)位不存在的(de)，由所在地居委會(hui)代(dai)(dai)表(biao)），同時提(ti)交以(yi)下資(zi)料：
（一）成立業主大會的登記申請書；
（二）小區概況（含出售率和入住率）；
（三）商品(pin)房樓層備案登記表，或(huo)房改房計(ji)算底冊(ce)。
第十五條 街(jie)道辦事處、鄉鎮人民政府在收到書面申請(qing)后(hou)10日內，負(fu)責(ze)指導、協助成立(li)首屆業(ye)主大會籌備(bei)組。
籌備組(zu)(zu)一般由(you)五(wu)至七名(ming)(ming)成員組(zu)(zu)成，其中(zhong)居委(wei)會、建設(she)單位(wei)各一名(ming)(ming)，業主代(dai)(dai)表三至五(wu)名(ming)(ming)，組(zu)(zu)長由(you)居委(wei)會選派人員擔任，業主代(dai)(dai)表由(you)居委(wei)會推薦產生。
區(qu)、縣房管(guan)部門指(zhi)導籌(chou)備組開展工作，物(wu)業服務企業配合籌(chou)備組開展工作。籌(chou)備組成員名單應以書面形(xing)式在物(wu)業管(guan)理區(qu)域(yu)內公告15日。
第十六(liu)條 籌備組的主要職責：
（一）確定首屆業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（二）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業主大會議事規則》（草案）和《管理規約》（草案）；
（三）確定業主身份及其在首屆業主大會會議上的投票權數；
（四）確定業主委員會候選人產生辦法及候選人人數和名單（一般不少于5人，最高不超過15人）；
（五）其(qi)它會務準備工(gong)作(zuo)。
（一(yi)）至（四(si)）項應在(zai)大(da)會召開15日(ri)前(qian)以(yi)書面形式在(zai)物業管理區域內(nei)公告(gao)。同時附上候選人簡(jian)歷及會議(yi)(yi)議(yi)(yi)程。業主對上述公示事項有異議(yi)(yi)的，應該在(zai)公示期內(nei)以(yi)書面形式署(shu)名向(xiang)籌備組提出，籌備組應在(zai)5日(ri)內(nei)予以(yi)答復。
第(di)十七條 首屆業主(zhu)大(da)(da)會投(tou)票權數由業主(zhu)大(da)(da)會籌備組確定，但單個業主(zhu)的(de)投(tou)票權數最高不(bu)超(chao)過總投(tou)票權數的(de)30%。業主(zhu)大(da)(da)會成立后業主(zhu)的(de)投(tou)票權數由物業管理(li)區域內全體業主(zhu)通過的(de)《業主(zhu)大(da)(da)會議事規則(ze)》確定。
第十八條(tiao) 籌備(bei)組(zu)在確(que)定業主身份后，印制(zhi)和發放表決票（選票）。表決票（選票）應(ying)寫明(ming)業主姓名、性別、樓(lou)棟門(men)號、聯系方式及擁有的專有部(bu)分建筑面積。
第十九條 業主委員會應當(dang)采取差額(e)選(xuan)舉(ju)的方式(shi)產(chan)生，差額(e)比例不得(de)低于20%。
業主委(wei)(wei)員(yuan)會委(wei)(wei)員(yuan)候(hou)(hou)選人由籌(chou)備(bei)組推薦，十名(ming)以上業主也(ye)可以聯(lian)名(ming)在籌(chou)備(bei)組規定的(de)時間內(nei)推薦一名(ming)候(hou)(hou)選人。籌(chou)備(bei)組應審查候(hou)(hou)選人資格并確定候(hou)(hou)選人名(ming)單。推薦候(hou)(hou)選人應考(kao)慮(lv)小區樓(lou)棟、單元(yuan)分布的(de)代表性(xing)。
第二十(shi)條 業(ye)主大會(hui)會(hui)議召開(kai)15日(ri)前，籌備組應將開(kai)會(hui)的書(shu)面通(tong)知以下列方式送(song)達全體(ti)業(ye)主：
（一）當面遞交；
（二）放入(ru)業(ye)主信報箱(xiang)內或業(ye)主物業(ye)的專有部分內；
（三）郵寄。
此外，會(hui)議(yi)通(tong)知(zhi)(zhi)還(huan)應(ying)在小(xiao)區(qu)公(gong)告欄或(huo)其它顯著(zhu)位置公(gong)告。會(hui)議(yi)通(tong)知(zhi)(zhi)應(ying)寫明時間、地點、內容、形(xing)式、候(hou)選(xuan)人名單（含簡歷、房號、建(jian)筑面積）等。
第(di)二十一條(tiao) 同(tong)一物業(ye)(ye)管理區域內業(ye)(ye)主(zhu)超過兩百戶（含非(fei)住宅）的(de)，可按棟（單元）為單位(wei)推選或委托(tuo)一名(ming)業(ye)(ye)主(zhu)代表(biao)參加業(ye)(ye)主(zhu)大會會議(yi)。凡需投票表(biao)決(jue)的(de)，業(ye)(ye)主(zhu)的(de)贊同(tong)、反對及(ji)棄權的(de)具(ju)體意見須經本人(ren)簽(qian)名(ming)，由業(ye)(ye)主(zhu)代表(biao)在大會投票時如(ru)實反映。
第二十二條 首(shou)屆(jie)業(ye)主(zhu)大會(hui)會(hui)議內容(rong)：
（一）表決通(tong)過《管理規(gui)約(yue)》、《業主大會議事(shi)規(gui)則》；
（二）選舉產生業主(zhu)委(wei)員會委(wei)員。
第二(er)十三條 首屆業主大(da)會會議采用書面征求(qiu)意見(jian)形(xing)式的(de)，應當(dang)按照下列程序進行：
（一）發放表決票（選票）。
籌備組(zu)在居委會的(de)配合下，將表(biao)決票（選票）送達每戶(hu)業(ye)(ye)主，業(ye)(ye)主應(ying)當在簽收單上簽名確認(ren)。
業主不在本物(wu)業管理區域(yu)居住的，可(ke)以采用郵寄方(fang)式發(fa)放表決票(piao)（選票(piao)），無(wu)法聯系的應(ying)在大(da)會上說明。
（二）組織投票。
投票(piao)采(cai)用(yong)“流動投票(piao)”及“固定投票(piao)”相結合的方(fang)式進行。
采取流動投票箱(xiang)，業(ye)主收到表決票（選票）后可以(yi)立(li)即投票的，應當(dang)將表決票（選票）填好投入投票箱(xiang)內。表決票（選票）投放結束后，流動投票箱(xiang)應當(dang)立(li)即封(feng)存交由(you)居委會(hui)集中保管。
設(she)置固定(ding)(ding)投(tou)(tou)票箱(xiang)的，業主應當在(zai)規定(ding)(ding)時間內（一般不超過兩個月）將表決票（選票）填好投(tou)(tou)入固定(ding)(ding)投(tou)(tou)票箱(xiang)內。籌備組與居委會應共同核實業主投(tou)(tou)票的真實性，并(bing)對投(tou)(tou)票人數(shu)及專有部分建筑面(mian)積(ji)進行登記。
業主不在本地(di)的可以采用(yong)郵寄表決(jue)票(piao)（選票(piao)）方式進(jin)行投票(piao)。
（三）組織計票。
投票(piao)(piao)(piao)(piao)(piao)結(jie)束后，區(qu)、縣房管部門和街(jie)道辦(ban)事處、鄉鎮(zhen)人(ren)(ren)民政府應當(dang)指導(dao)、監(jian)督業主大(da)會籌備(bei)組成(cheng)立(li)(li)由(you)業主代(dai)表組成(cheng)的監(jian)票(piao)(piao)(piao)(piao)(piao)組、計票(piao)(piao)(piao)(piao)(piao)組，并進行(xing)驗票(piao)(piao)(piao)(piao)(piao)、計票(piao)(piao)(piao)(piao)(piao)。計票(piao)(piao)(piao)(piao)(piao)結(jie)束后，按預設(she)委員人(ren)(ren)數(shu)(shu)、得票(piao)(piao)(piao)(piao)(piao)數(shu)(shu)依次當(dang)選，計票(piao)(piao)(piao)(piao)(piao)及監(jian)票(piao)(piao)(piao)(piao)(piao)人(ren)(ren)應當(dang)立(li)(li)即對計票(piao)(piao)(piao)(piao)(piao)結(jie)果進行(xing)簽(qian)名(ming)確認。
（四）公告業主(zhu)大會會議結果。
籌備組應當將業主大(da)會(hui)(hui)會(hui)(hui)議結果在物業管理(li)(li)區(qu)域內進行公告(gao)，公告(gao)時間不得(de)少(shao)于15日。公告(gao)應當由(you)區(qu)、縣房管部門和街(jie)道辦事處、鄉鎮(zhen)人(ren)民政府加蓋公章確認，并公布(bu)監督電話，由(you)區(qu)、縣房管部門和街(jie)道辦事處、鄉鎮(zhen)人(ren)民政府受理(li)(li)投訴。
第二十四條 規(gui)定(ding)回(hui)收票期限屆滿后，與會(hui)業主應(ying)當達到物業管理區域(yu)內專(zhuan)有部(bu)分占建筑物總面積過半數且(qie)占總人數過半數。否(fou)則(ze)，由(you)籌(chou)備組(zu)告知全(quan)體業主，順延投票時間，直至達到前款比例。
與(yu)會(hui)是(shi)指發放(fang)和回(hui)收票(piao)期限(xian)屆滿后收到業主的表決票(piao)（選票(piao)）；
第(di)二十五(wu)條 業主委員會自選舉產生30日(ri)內，應向物業所在地的區、縣(xian)房管部門備案。
第二十六(liu)條 業(ye)主(zhu)委員會產生之日(ri)起30日(ri)內組織召開首屆業(ye)主(zhu)委員會會議，選舉產生主(zhu)任一名，副主(zhu)任一至兩名，會議結束后，籌(chou)備組自行解散。
第二十(shi)七條(tiao) 業(ye)主大會(hui)定期會(hui)議由(you)業(ye)主委(wei)員會(hui)按(an)《管理(li)規約》的規定召集，每年至少召開一次。經百(bai)分之二十(shi)以上(shang)業(ye)主提議，業(ye)主委(wei)員會(hui)應(ying)依法召開業(ye)主大會(hui)臨時會(hui)議。
第二十八(ba)條 業主(zhu)委員會逾期不召(zhao)開業主(zhu)大會臨時會議(yi)的(de)，區(qu)、縣房管部門(men)或街(jie)道辦事處、鄉鎮人(ren)(ren)民政府(fu)應責令(ling)業主(zhu)委員會限期召(zhao)開。在(zai)規定期限內仍未召(zhao)開的(de)，業主(zhu)可(ke)以提請該物業管理區(qu)域所在(zai)地街(jie)道辦事處、鄉鎮人(ren)(ren)民政府(fu)組織召(zhao)開。
第二十九(jiu)條 定期會議和臨(lin)時(shi)會議的(de)準備、召開、表決程序均參照首屆(jie)業主大會的(de)相關規定執行。會議應(ying)當邀(yao)請所在地街道(dao)辦事(shi)處、鄉鎮人(ren)民政府、居委會派員(yuan)參加。
第(di)三十條 除業主委(wei)員(yuan)會和(he)街(jie)道辦事處、鄉鎮(zhen)人(ren)民(min)政府外，任何單(dan)位(wei)和(he)個人(ren)不得(de)擅自(zi)召開業主大會臨時會議。
第三章 業主委員會
第三十一條 業主委員會備案應(ying)提交以下材料：
（一）業(ye)主委員會(hui)備案登記表（會(hui)議(yi)時間、地點、到(dao)會(hui)人數(shu)、業(ye)主委員會(hui)選舉產生基(ji)本情況、業(ye)主委員會(hui)成員得票數(shu)）；
（二）選舉和表決結果統計表，會議記錄（復印件）；
（三）業主委員(yuan)會委員(yuan)分(fen)工情(qing)況，成員(yuan)情(qing)況（身份證(zheng)、房屋所(suo)有權證(zheng)復印件）；
（四）《管理規約》和《業主大會議事規則》。
區、縣房管部門在收到上述材料后10日內通報所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、居委會、公安派出所、物業建設單位、物業服務企業。
第三十(shi)二條 備(bei)案事項發生(sheng)變(bian)更，業(ye)主委員會應當在(zai)30日內將(jiang)變(bian)更情(qing)況報區、縣房管部(bu)門備(bei)案。
（一）區、縣房管部門收齊材(cai)料(liao)后，應(ying)在5個工作日內辦理完畢備案手續(xu)；
（二(er)）登記備(bei)案(an)后，到(dao)區(qu)、縣房管(guan)部門領取登記備(bei)案(an)表和(he)印(yin)章刻制申(shen)請表；
（三）提交物業服務(wu)合(he)同，或(huo)小區實(shi)行(xing)業主自(zi)治的物業維修管理辦(ban)法，以備建(jian)立(li)維修資金(jin)帳戶。
（四）業主委(wei)(wei)員會(hui)成(cheng)立后(hou)15日內(nei)依(yi)法刻制業主委(wei)(wei)員會(hui)印章，并報區、縣房管部門備案。
第(di)三(san)十三(san)條 物(wu)(wu)業管理區(qu)域業主較少或單棟物(wu)(wu)業可組(zu)建(jian)業主管理小組(zu)，有(you)關要(yao)求與業主委員會相同(tong)。
第三十四條 業主委員會職責：
（一）宣傳物(wu)業管理法(fa)律(lv)、法(fa)規(gui)及相關政策；
（二(er)）召(zhao)開業主大會(hui)，報告物業管理實(shi)施情況；
（三）組織換(huan)屆選舉；
（四）代表業(ye)主大會簽(qian)訂物業(ye)服(fu)務合同(tong)；
（五）監督《管理(li)規約》的(de)實施(shi)，禁止(zhi)違反《管理(li)規約》的(de)行為；
（六）按規(gui)范(fan)程(cheng)序組織小(xiao)區物業管理招標(biao)工作；
（七）協調(diao)業主之間、業主與物(wu)業服務企業之間關系；
（八）配合街道(dao)辦(ban)事處、鄉(xiang)鎮人民(min)政府和(he)居委會開展(zhan)社區管理(li)工作；
（九）對(dui)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)企業(ye)(ye)(ye)不(bu)符合(he)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管理(li)相關(guan)法(fa)律(lv)法(fa)規規定和物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)合(he)同(tong)約定的行為進行監督；協助物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)企業(ye)(ye)(ye)督促業(ye)(ye)(ye)主(zhu)和物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)使用人按照物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)合(he)同(tong)約定交納物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)費用；對(dui)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)和物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)使用人違(wei)反業(ye)(ye)(ye)管理(li)相關(guan)法(fa)律(lv)法(fa)規和物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)合(he)同(tong)的行為進行監督。
第三十五(wu)條 業(ye)主(zhu)委員(yuan)會委員(yuan)應(ying)符合下(xia)列(lie)條件：
（一(yi)）具備完全民(min)事行為能力；
（二）遵守《管理規約(yue)》，未欠交物業服務費；
（三(san)）熱(re)心公益事業，具有社(she)會公信力和(he)組織(zhi)能力，有相(xiang)應(ying)工作時間；
（四(si)）未在(zai)本小區(qu)選聘的物(wu)業(ye)服務企業(ye)任職。
第(di)三十(shi)六條 業主委員會成員應積極參(can)加由市、區、縣房管部門組織的(de)業務培訓(xun)。
第三十七條 業主委員會活動應建立活動檔(dang)(dang)案(an)并指(zhi)定專人(ren)保管(guan)，檔(dang)(dang)案(an)內容包括：
（一）會議紀要；
（二）各屆業主委員會備案(an)材料(liao)；
（三）物業(ye)管理服務合同(tong)；
（四）業務(wu)往來文件；
（五）維修資金(jin)的收(shou)支情況。
第三十八條(tiao) 業(ye)(ye)(ye)主(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)委(wei)員(yuan)不(bu)得委(wei)托他人出(chu)席業(ye)(ye)(ye)主(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)會(hui)議。經業(ye)(ye)(ye)主(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)主(zhu)任(ren)或(huo)三分之(zhi)一以(yi)(yi)上委(wei)員(yuan)提(ti)議，可以(yi)(yi)召(zhao)開(kai)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)會(hui)議，全體委(wei)員(yuan)半數以(yi)(yi)上同意(yi)的決定(ding)為(wei)有效決定(ding)。
第三十九條 業(ye)主委員會日常(chang)辦公經費(fei)標準根據業(ye)主大(da)會議事規則 經業(ye)主大(da)會確定后，由全體業(ye)主共同承擔，使用情況應每年在物業(ye)管理區域以書(shu)面形式(shi)公布一次，并(bing)接受業(ye)主監督。
第四十(shi)條 業主(zhu)(zhu)委(wei)員(yuan)會任期三年(nian)。屆(jie)滿前兩個月內應報(bao)區、縣房(fang)管部門和街(jie)道辦(ban)事處、鄉鎮人(ren)民政府提出(chu)換(huan)屆(jie)申請，同時按照業主(zhu)(zhu)委(wei)員(yuan)會選舉的程序開展(zhan)換(huan)屆(jie)選舉工作(zuo)。如果(guo)因業主(zhu)(zhu)未能(neng)達到法(fa)定人(ren)數參加會議(yi)而不(bu)能(neng)如期進行(xing)換(huan)屆(jie)，業主(zhu)(zhu)委(wei)員(yuan)會繼(ji)續履行(xing)職責(ze)，直至新一屆(jie)業主(zhu)(zhu)委(wei)員(yuan)會成立為止(zhi)。
第(di)四十一條 業(ye)主(zhu)委員會在(zai)規定時間內不組織換(huan)屆(jie)(jie)選舉的，區(qu)、縣房(fang)管部門和(he)街道(dao)辦事(shi)處(chu)、鄉鎮人民政(zheng)府應當責令(ling)業(ye)主(zhu)委員會進行換(huan)屆(jie)(jie)選舉。業(ye)主(zhu)委員會拒不履行職責，逾期仍(reng)不組織的，由(you)居(ju)委會組織換(huan)屆(jie)(jie)選舉。
第四十二條 業(ye)主委員(yuan)會成員(yuan)缺額超(chao)過(guo)40%，應在3個月內書面報區、縣(xian)房(fang)(fang)管部(bu)門和(he)街道辦事處(chu)、鄉(xiang)鎮人(ren)民(min)(min)政府(fu)召開業(ye)主大會增補成員(yuan)。業(ye)主委員(yuan)會不得擅自組織(zhi)增補工作。逾(yu)期不組織(zhi)的(de)，區、縣(xian)房(fang)(fang)管部(bu)門和(he)街道辦事處(chu)、鄉(xiang)鎮人(ren)民(min)(min)政府(fu)應當責令業(ye)主委員(yuan)會限期組織(zhi)召開，仍不組織(zhi)的(de)，由(you)區、縣(xian)房(fang)(fang)管部(bu)門和(he)街道辦事處(chu)、鄉(xiang)鎮人(ren)民(min)(min)政府(fu)以及居委會組織(zhi)增補。
第四十三(san)條 分(fen)期開發的(de)(de)物業居住(zhu)小(xiao)區，經本期入(ru)住(zhu)過半數(shu)(shu)(shu)的(de)(de)業主(zhu)申請，可以按照規范程序成立臨(lin)時業主(zhu)委員會，并報區、縣房管部門備案。下一(yi)期物業的(de)(de)業主(zhu)入(ru)住(zhu)后，應以增補的(de)(de)形式增加(jia)委員，其(qi)數(shu)(shu)(shu)量按新(xin)增專有部分(fen)占建筑(zhu)物總面積的(de)(de)比例和新(xin)增業主(zhu)占總業主(zhu)人數(shu)(shu)(shu)的(de)(de)比例計(ji)算，但委員總人數(shu)(shu)(shu)最高不超過15人。
分期開發(fa)的物業(ye)項目全面竣工投入使用(yong)后(hou)，臨時業(ye)主委(wei)員會應(ying)按程序重(zhong)新申請成立業(ye)主委(wei)員會，報區、縣房管(guan)部門(men)備案后(hou)，臨時業(ye)主委(wei)員會自行中止。
臨時業主委員會職責：
（一）組織選舉業主委員會；
（二）監(jian)督(du)臨時管理規約的實(shi)施(shi)，監(jian)督(du)、協助物業服(fu)務企業履(lv)行(xing)物業服(fu)務合同；
（三）配合街道辦事處、鄉鎮(zhen)人(ren)民政(zheng)府和居委會開展社(she)區管(guan)理工作。
第四十四條 物(wu)業(ye)小區(qu)內有下列情(qing)形之一的，應當召開物(wu)業(ye)管理聯(lian)席會議：
（一）研究貫(guan)徹執行新的物業(ye)管理(li)政策法規的；
（二(er)）經由20%以上業主(zhu)提議(yi)召開(kai)業主(zhu)大會臨(lin)時會議(yi)，業主(zhu)委員(yuan)會拒(ju)絕組(zu)織召開(kai)的；
（三）物業管理糾紛影響小區穩定(ding)或者發生(sheng)較重大(da)事件的(de)。
第四(si)十五條 業(ye)主委員會的決定和行(xing)為有下列情況之一(yi)的，區(qu)、縣房管部(bu)門或(huo)街(jie)道(dao)辦事處、鄉鎮人民政府(fu)應責令其(qi)限期改正或(huo)撤消其(qi)決定：
（一）違反有關政策規定，不履行物業管理(li)規范程序的(de)；
（二）業(ye)主(zhu)委員(yuan)會無(wu)理干涉物(wu)業(ye)服(fu)務(wu)企業(ye)的依法經營，影(ying)響小區(qu)物(wu)業(ye)管理正常(chang)秩序(xu)的；
（三）業主委員會(hui)改選或增補委員，不(bu)按規定報(bao)區、縣房管部門備案的；
（四(si)）未經業(ye)主大(da)會通過，擅(shan)自改建(jian)、重(zhong)建(jian)公共(gong)設施的(de)，或擅(shan)自使用(yong)、截留物業(ye)共(gong)有部位、共(gong)有設施設備收益的(de)；
（五）未經(jing)業主(zhu)大(da)會(hui)通過，擅(shan)自(zi)修改《業主(zhu)大(da)會(hui)議(yi)事規則》，或(huo)隨意修改物業服務(wu)合(he)同的(de)條(tiao)款，嚴重侵(qin)害合(he)同主(zhu)體(ti)平等權利的(de)；
（六）違反(fan)維修(xiu)資金的管理(li)和使(shi)用規定，擅自(zi)挪用、截留(liu)的。
第四十六(liu)條(tiao) 業主委(wei)員會(hui)的決定和(he)行為有下列(lie)情(qing)形(xing)之一的，區(qu)、縣房管部(bu)門或(huo)街道辦事(shi)處、鄉鎮人民政府應及時停止業主委(wei)員會(hui)行使職責，情(qing)節嚴重的應當解散業主委(wei)員會(hui)：
（一）業主委(wei)員(yuan)會拒不履(lv)行職責或超越權限范(fan)圍，侵(qin)害業主權益，造成(cheng)嚴(yan)重后(hou)果的；
（二）業主委員會的違(wei)(wei)法違(wei)(wei)規行為，嚴重影(ying)響社會穩定、和諧(xie)的；
業主(zhu)委員會停止或(huo)解(jie)散程序由區、縣房管部門(men)制定和執行，并將有關(guan)情況書(shu)面通報物業小(xiao)區聯席會議相(xiang)關(guan)單位和市(shi)房管部門(men)。
新(xin)業主委員會(hui)由街(jie)道辦事(shi)處、鄉鎮人民(min)政府和居(ju)委會(hui)依法組織(zhi)召開業主大會(hui)選(xuan)舉產生。
第四十七條 業主(zhu)有(you)下(xia)列情形之一的，不得成為(wei)業主(zhu)委員(yuan)會委員(yuan)候選人：
（一）違反《管理規(gui)約》，存在違規(gui)裝修、搭(da)建(jian)，擅自(zi)改變(bian)物(wu)業使用(yong)功能以(yi)及占用(yong)公共設施、設備、場地等(deng)行為的；
（二(er)）連續3個月(yue)以(yi)上或者累計6個月(yue)以(yi)上拖欠(qian)物業服務(wu)費或未(wei)交納(na)專項維修資金的；
（三）近(jin)三年(nian)內曾在(zai)本居住小(xiao)區聘請的物業(ye)(ye)服務企(qi)業(ye)(ye)工(gong)作(zuo)，以及直系(xi)親屬在(zai)本居住小(xiao)區聘請的物業(ye)(ye)服務企(qi)業(ye)(ye)工(gong)作(zuo)的；
（四）存在其他違反有(you)關法(fa)(fa)律、法(fa)(fa)規(gui)規(gui)定行為(wei)的(de)。
第四十八條 業(ye)主委員會委員有下(xia)列情況之一，經主任提議(yi)或區(qu)、縣(xian)房(fang)管(guan)部門和(he)街道辦事處、鄉鎮人民政(zheng)府建議(yi)，業(ye)主委員會會議(yi)通過，終止其委員資格：
（一）不再是本物業(ye)區(qu)域業(ye)主的；
（二）拒不履行業主(zhu)義務的(de)；
（三(san)(san)）提(ti)出書面辭職或連續三(san)(san)次(ci)缺席會議的(de)；
（四）違法犯罪、疾(ji)病或長(chang)期(qi)不在本轄(xia)區居住(zhu)等情況不能履行委員職(zhi)責(ze)的；
（五）本(ben)人或直系親屬在本(ben)物業管(guan)理區域內從事物業服務或相(xiang)關利益的(de)經營(ying)活動的(de)；
（六）以各種形式收受或索取(qu)物(wu)業服務(wu)企業的(de)好處，如(ru)免(mian)交物(wu)業服務(wu)費、領取(qu)加班(ban)費或崗位津貼、報銷(xiao)個(ge)人開支費用的(de)；
（七）其他原因不(bu)宜擔任業主委(wei)員會(hui)委(wei)員的。
委(wei)(wei)員(yuan)被終(zhong)止資格后，應在3日內向(xiang)業(ye)主委(wei)(wei)員(yuan)會移交所有保管的檔案資料、印章。拒(ju)不移交的，業(ye)主委(wei)(wei)員(yuan)會或居(ju)委(wei)(wei)會可以請求轄(xia)區民(min)警協助移交或向(xiang)人民(min)法院提起(qi)訴訟。
第四十九條(tiao) 業(ye)主委員(yuan)會會議(yi)應當作(zuo)出書面記錄，由委員(yuan)簽字(zi)加蓋印章存(cun)檔。業(ye)主委員(yuan)會的決定(ding)應以書面形式在小區內及時公告，有下(xia)列情況之一(yi)應送達(da)每一(yi)位相關業(ye)主：
（一）關(guan)于(yu)調整物業服務費的建議；
（二）關于(yu)專項維修(xiu)資金使用和續籌的(de)建議(yi)；
（三）關于解聘、選聘物業服(fu)務企業的建議；
（四(si)）關于罷免委員(yuan)的建(jian)議；
（五）關于物業服務年度計劃提交業主大(da)會(hui)表決的(de)建議；
（六）關于召開(kai)臨時業主(zhu)大會的決議；
（七）涉及部分或全體業主利益的(de)重大決議。
第五十條 業主大會或(huo)業主委員會作出的(de)決定(ding)侵害業主合法(fa)權益的(de)，受侵害的(de)業主可(ke)以(yi)請求人民法(fa)院予以(yi)撤銷(xiao)。
第五十一(yi)條 業主委員會應該依法制定印章使用(yong)(yong)、管(guan)理(li)的規(gui)定，并(bing)遵照執(zhi)行。違反(fan)印章使用(yong)(yong)規(gui)定，造成經濟損失或不(bu)良(liang)社會影響的，由(you)責任人承擔相應責任。
第五十二(er)條 業主委員會向有關部(bu)門投訴、申請(qing)行(xing)政復議、訴訟的決議，以及在小區內公告的發布，須經超(chao)過半數的委員同意(yi)。
第五十三(san)條 業(ye)主大(da)會、業(ye)主委員會解散的(de)，應將(jiang)所(suo)有檔案資(zi)料、印(yin)章移(yi)交區、縣房管(guan)部門(men)(men)，并在區、縣房管(guan)部門(men)(men)和(he)街道辦事處、鄉鎮人民政(zheng)府以(yi)及居(ju)委會的(de)監(jian)督下，做好業(ye)主共同(tong)財產清算工作。
第四章 附 則
第五(wu)十四條 業(ye)主委員會的名(ming)稱須(xu)與物業(ye)小區的名(ming)稱相一致。
第五(wu)十五(wu)條 《業主大會(hui)議(yi)事(shi)規則》相關文件、表格樣本等附件，供(gong)參照使用。
第五十六條 開發區、新區房管部門受(shou)委托(tuo)履行(xing)相關管理職責。
第五十七條 本規程自頒布之日起施行。原《南昌市(shi)居住小區業主委(wei)員會(hui)選舉實施辦法（洪(hong)房發(fa)［2001］10號）同時廢止。
